Muster von Eingliederungsgutachten

Auf dieser Seite erhalten Sie Musterbeispiele zu verschiedenen Eingliederungsgutachten. Bitte beachten Sie, dass sich die Rechtslage dieser Eingliederungsgutachten nach Schweizer Recht richten.

XXX-wil: YYY-Bau; Gutachten zur Frage der Eingliederung des bestehenden Altbaus sowie des projektierten Neu- und Umbaus in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild von XXX-wil

1. Rechtliche Grundlagen
Die nachfolgenden gesetzlichen Bestimmungen (konkrete Gestaltungsvorschriften oder ästhetische Generalklauseln) und Unterlagen dienen direkt oder indirekt der Eingliederung bzw. verlangen die positive Eingliederung von Bauten und Anlagen in das Orts- und Landschaftsbild.

1.1 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22.6.1979 (SR 700)
Art. 3 Planungsgrundsätze

Abs. 2 Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen ...

lit. b Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen.

1.2 Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG) vom 1.7.1966 (SR 451)
Art. 1: (Zweck) Dieses Gesetz hat zum Zweck, ...:

a. das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu schützen sowie die Erhaltung und Pflege zu fördern.


1.3 Planungs- und Baugesetz des Kantons KKK vom XX
A. Zweck

§ A1: Ziele:

1 Das Gesetz bezweckt ... eine geordnete Besiedlung des Landes unter Wahrung der natürlichen Lebensgrundlagen sowie der Schönheit und Eigenart der Landschaft und der Ortsbilder.

b. Äussere Gestaltung
§ A2
1 Bauten und Anlagen dürfen das Landschafts-, Orts-, Quartier- oder Strassenbild nicht beeinträchtigen. Sie haben sich so in ihre Umgebung einzugliedern, dass sie die Gesamtwirkung nicht stören.

1.4 Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Natur und der Heimat vom XXX
§ B1 Ziele: Natur- und Landschaft sowie das kulturgeschichtliche Erbe, insbesondere erhaltenswerte Objekte, sind zu schützen und zu pflegen. Beeinträchtigte Natur oder Landschaft ist, soweit sinnvoll, möglich und zumutbar wiederherzustellen.

1.5 Kantonaler Richtplan RRR
Mit der Altstadt von XXX-wil als besonders wertvolles Ortsbildschutzgebiet.

1.6 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
Mit XXX-wil als Ortsbild von nationaler Bedeutung und dem Gebiet des YYY-Baus in der Umgebungszone der Altstadt von XXX-wil.

1. Für eine Umgebung oder eine Umgebungsrichtung mit Erhaltungsziel b gilt: Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind.
2. Zusätzlich gelten folgende generelle Erhaltungshinweise: Gestaltungsvorschriften und Auflagen für Neubauten, Bepflanzungen usw.

1.7 Baureglement von XXX-wil vom XX (BauR) Ausgabe X

Pro memoria

Art. A1 Kernzone K (in Verbindung mit Art. A0 Abs. 6, Art. A5 und A6 Abs. 2  BauR)
1 Zweck: Die Kernzone dient der baustilgerechten Erhaltung und Pflege der bestehenden Bauten sowie der sorgfältigen Einordnung und Gestaltung von Anlagen, An-, Um- und Neubauten ins Ortsbild.
7 Detail: Für die Detailgestaltung der baulichen Massnahmen sind die Gestaltungsrichtlinien im Anhang dieses Reglementes massgebend.

Pro memoria

Art. A2 Dorfzone D (in Verbindung mit Art. A0 Abs. 6, Art. A5 und A6 Abs.2  BauR)
1 Die Dorfzonen dienen der baustilgerechten Erhaltung der bestehenden Bauten sowie der sorgfältigen Eingliederung von An-, Um- und Neubauten ins Ortsbild. ...

5 Zugelassen sind max. 3-geschossige Bauten, wobei ein 3. Geschoss vollumfänglich im Dach zu liegen hat, bei einem max. Kniestock von 100 cm.


 Art. A3 Wohnzonen W
2 Gestaltung: Um- und Neubauten haben sich in Stellung, Geschosszahl, Dachform, Material- und Farbwahl auf die Bebauungen in der Umgebung abzustimmen. Die Bauten dürfen farblich keine Akzente in der Landschaft bilden. Grell-helle Fassadenfarben sind daher zu vermeiden. (evtl. in Verbindung mit Art. A0 Abs. 6 und Art. A5 BauR)

4 W2: Zugelassen sind bis 3-geschossige Wohnbauten, wobei ein 3. Geschoss vollumfänglich im Dach zu liegen hat, bei einem Kniestock von max. 75 cm. (in Verbindung mit Art. A0 Abs. 6 BauR)

5 W3: Zugelassen sind bis 4-geschossige Wohnbauten, wobei ein 4. Geschoss vollumfänglich im Dach zu liegen hat, bei einem Kniestock von max. 75 cm. (in Verbindung mit Art. A0 Abs. 6 BauR)

Art. A4 Wohn-/Gewerbezone WG
2 Gestaltung: Die Gestaltungsanforderungen entsprechen denjenigen der Wohnzone in Art. A3 Absatz 2. Verlangt wird eine differenzierte, gut proportionierte Fassadengestaltung. (evtl. in Verbindung mit Art. A0 Abs. 6 und Art. A5 BauR)

5 WG3: Zulässig sind 2- bis 4-geschossige Bauten, wobei ein 4. Geschoss vollumfänglich im Dach zu liegen hat, bei einer max. Kniestockhöhe von 75 cm. (in Verbindung mit Art. A0 Abs. 6 BauR)

Art. A5 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe
Zweck, Nutzung, Gestaltung: Diese Zone ist bestimmt für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Bauten und Anlagen. Diese haben sich in Stellung, Volumetrie, Material und Farbgebung optimal ins Orts- und Landschaftsbild einzufügen. ...


Pro memoria
Art. A6 Ortsbildschutzperimeter OS
1 Zweck: der Perimeter umfasst ausserhalb der Dorf- und Kernzone diejenigen Bereiche, welche substanziell in einer gestalterischen Beziehung zu diesen Dorf- und Kernzonen stehen.

2 Bauten und Anlagen haben sich nach den Gestaltungsvorschriften der entsprechenden Dorf- oder Kernzone zu richten (Art. A1/A2 BauR).


 F. BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

II. Gestaltungsvorschriften für Bauten und Anlagen

Art. A7 Grundsatz
1 Grundsatz: Bauten und Anlagen haben sich in Stellung, Farbgebung, Materialwahl und Gestaltung bestmöglich in das Orts- und Landschaftsbild einzuordnen. ......

2 Material, Farbe: Dach- und Fassadenflächen sind mit einem auf die Umgebung abgestimmten Farbton zu versehen.

Art. A8 Dachgestaltung
1 Dachgestaltung: Firstrichtung, Dachform und Eindeckung sowie Dachaufbauten sind auf das Gebäude, den Ortsteil und die Nebenbauten abzustimmen.

2 Die Dachgestaltung in Dorf- und Kernzone richtet sich nach Art. A1 BauR. .....

3 Mit Ausnahme der Zonen IDG und Oe sind die Bauten in allen Zonen in der Regel mit symmetrischen Satteldächern zu versehen.

Art. A9 Fassaden
Fassaden: Gliederung und Material von Fassaden, insbesondere Anordnungen und Proportionen der Fassadenöffnungen sind auf die bestehenden Bauten in der Umgebung abzustimmen.

2 Die Farbgebung ist auf die Gebäudegliederung abzustimmen. Das Gebäude darf durch den gewählten Farbton nicht zum ungebührlichen Akzent im Orts- und Landschaftsbild werden.


Pro memoria

M. GESTALTUNGSRICHTLINIEN (Seite XX ff. BauR)

(in Verbindung von Art. A1 Abs. 7 mit Art. A6 Abs. 2 BauR)


 2. Aufbau des Gutachtens
Das Gutachten ist grundsätzlich wie folgt aufgebaut:
- Analyse der Gestaltungsmerkmale der Bauten im Zentrum von XXX-wil

- Analyse der Gestaltungsmerkmale der Bauten in der näheren Umgebung des YYY-baus

- Analyse der Gestaltungsmerkmale des bestehenden YYY-baus sowie des projektierten Neu- 
   und Umbaus

- Folgerung

Zu den analysierten Gestaltungsmerkmalen kann summarisch Folgendes ausgesagt werden:

3. Anzahl Stockwerke ausserhalb der Schrägdächer

3.1 Im Zentrum von XXX-wil
Die Bauten im Zentrum von XXX-wil verfügen ausserhalb der Schrägdächer in der Regel über 2 bis 3 Stockwerke; ausnahmsweise deren 4.

3.2 In der Umgebung des YYY-baus
Die Anzahl der nicht in einem Schrägdach eingebundenen Stockwerke beträgt in der Regel 1 bis 2, vereinzelt 3. Lediglich das Haus DDD-strasse XXX-wil in der WG3 liegend, verfügt über 3 Stockwerke mit einem auf der Seite der DDD-strasse sichtbaren Kellergeschoss. Der Bau DDD-strasse ist daher im Quartier ortsuntypisch. Er kann nicht als Massstab für die ortstypische Bauweise von XXX-wil bzw. der umgebenden Bauten herangezogen werden. Gemäss Art. A4 Abs. 5 BauR hätte dieser m.E. so nicht bewilligt werden dürfen.

3.3 Beim bestehenden YYY-bau
Die Anzahl der nicht in ein Schrägdach eingebundenen Stockwerke des bestehenden YYY-baus beträgt in der Nordostansicht 5. Dazu kommt der in der Breite und Länge zwar zurückversetzte, aber dennoch überdimensionierte Liftschachtaufbau auf dem Dach in der Höhe eines Geschosses. Damit übersteigt diese Stockwerkzahl die Regelstockwerkzahl im Zentrum von XXX-wil von 2 bis 3 Stockwerke um 2 bis 3 Stockwerke plus Lichtschachtaufbau. Die Regelstockwerkzahl der umgebenden Bauten von 1 bis 2 Stockwerke wird um 3 bis 4 Stockwerke übertroffen; plus Lichtschachtaufbau.

3.4 Beim geplanten Neubau YYY-bau
Beim geplanten Neubau sind mit dem obersten, teilweise zurückversetzten Geschoss ebenfalls 5 nicht in ein Schrägdach eingebundene Stockwerke sichtbar. Damit übersteigt diese Stockwerkzahl die Regelstockwerkzahl im Zentrum von XXX-wil von 2 bis 3 Stockwerken um ebenfalls 2 bis 3 Stockwerke. Die Regelstockwerkzahl der umgebenden Bauten von 1 bis 2 Stockwerken wird ebenfalls um 3 bis 4 Stockwerke übertroffen. Ohne Aufschüttung dürfte zudem noch zusätzlich ein Teil des Kellergeschosses als Stockwerk sichtbar sein.

3.5 Folgerung in Bezug auf die Stockwerkzahl
Der bestehende YYY-bau ist in Bezug auf die ausserhalb eines Schrägdachs sichtbare Stockwerkzahl nicht in das Gesamtortsbild von XXX-wil eingegliedert. Insbesondere fehlt jedwelche Eingliederung in das umliegende Quartier. Dasselbe gilt uneingeschränkt auch für den geplanten Neubau.

4. Grundrisse der Bauten

4.1 In der Umgebung des YYY-baus
Die Grundrisse der Bauten sind klein gehalten. Aus dem Ortsplan von XXX-wil können ungefähre Masse von rund 7,5 x 10 m bis max. 15 x 21 m entnommen werden. Die Regelgrundrisse dürften so um 10 x 15 m liegen.

4.2 Der bestehende YYY-bau sowie der geplante Neubau
Der Grundriss des bestehenden YYY-baus beträgt rund 24 x 32 m. Mit dem geplanten Neubau vergrössert sich der Grundriss nochmals erheblich auf rund 24 x 45 m.

4.3 Folgerung
Der Grundriss des bestehenden YYY-baus übersteigt die Grundrisse der umgebenden Bauten erheblich um einen Faktor von rund 1,5 bis 3. Damit gliedert sich der bestehende YYY-bau in Bezug auf den Grundriss nicht in das bestehende Quartier rund um den YYY-bau ein.

Mit dem geplanten Neu- bzw. Anbau vergrössert sich der Faktor nochmals erheblich auf ca. 1,5 bis 4,5. Damit wird die Nichteingliederung des YYY-baus nochmals erheblich verstärkt.


5. Oeffnungsanordnungen / Verhältnis Oeffnungen / Wand

5.1 Im Zentrum von XXX-wil
Die Oeffnungen sind in der Regel in der Lochanordnung erstellt. Vornehmlich sind die Fenster als hochstehende Rechtecke ausgebildet. Das Verhältnis Oeffnungen / Wand beträgt rund 1 bis 2 zu 10.

5.2 In der Umgebung des YYY-baus
Die Oeffnungen sind in der Lochanordnung erstellt. In der Regel sind die Fenster als hochstehende Rechtecke ausgebildet. Das Verhältnis Oeffnungen / Wand beträgt rund 1 bis 2 zu 10.

5.3 Beim bestehenden YYY-bau / dem geplanten Neubau
Die Fenster beim bestehenden YYY-bau sind bandartig bzw. reihenartig und nahezu durchgehend angeordnet. Ein Fenster reiht sich an das andere, ohne dass mit Ausnahmen ein markanter Fassadenzwischenraum vorhanden ist. Die Fenster sind in der Regel als liegende Rechtecke ausgebildet. Das Verhältnis Oeffnungen / Wand erreicht den sehr hohen Wert von gegen 5 zu 10 bzw. 1 zu 2.
Dasselbe gilt mehr oder weniger auch beim geplanten Neubau. In einzelnen Bereichen bestehen zwar Fassadenunterbrechungen, die je nach Plan allerdings nicht konsequent übereinander angeordnet sind. Auch die Breiten der Fenster und die Unterteilungen der Fenster sind uneinheitlich.

5.4 Folgerung
Die Anordnung der Fenster sowie das Verhältnis Oeffnungen / Wand beim bestehenden YYY-bau sowie beim geplanten Neubau sind orts- und quartieruntypisch. Die Gliederung der Fassade sowie die Anordnung und Proportion der Fassadenöffnungen sind weder auf die bestehenden Bauten im Ortskern von XXX-wil noch auf jene der Bauten in der Umgebung abgestimmt.

6. Baukörper: Volumen, Proportionen, Erscheinungsbild

6.1 In der Umgebung des YYY-baus
Die Bauten haben aufgrund der Punktanordnung, der kleinen Grundrisse, der geringen Stockwerkzahl und der Schrägdächer kleine Volumen mit guten Proportionen.
Aufgrund der terrainmässigen Lage treten diese einzeln nicht dominant in Erscheinung.

6.2 Der bestehende YYY-bau / der geplante Neubau
Der grosse Grundriss, die hohe Stockwerkzahl und der Mangel, dass die obersten Stockwerke nicht in ein Schrägdach eingebunden sind, verleihen dem Gebäude ein sehr grosses Volumen, ortsuntypische Proportionen und eine überdimensionale Wuchtigkeit.
Terrainmässig steht der Bau auch dominant in der Umgebung sowie im Gesamtortsbild von XXX-wil.
Der geplante Neubau verschlechtert das Volumen, die Proportion sowie das wuchtige Erscheinungsbild nochmals zusätzlich und erheblich.

6.3 Folgerung
Die überproportionale Wuchtigkeit des YYY-baus (mit oder ohne Neubau) erdrückt die umgebenden Bauten im Quartier. Der Bau wirkt zudem aufgrund seiner erhöhten Lage auch sehr dominant im Gesamtortsbild von XXX-wil. Er beeinflusst das gesamten Ortsbild von XXX-wil markant in negativer Weise. Der Bau ist ortsuntypisch, unpassend, störend und sogar verunstaltend. Aufgrund der dominanten Lage des Baus tritt selbst von UUU aus gesehen der YYY-bau negativ in Erscheinung. Dass dem so ist, kann ohne Fachkenntnisse und ohne auf die gestalterischen Details einzugehen den dem Gutachten beiliegenden Fotos entnommen werden.

7. Dachgestaltung
Vorbemerkung: Ein Orts-, Quartier-, Strassen- oder Platzbild wird in der Nah- und Fernsicht in erster Linie und im Wesentlichen durch die Dachlandschaft geprägt (vergleiche auch: BauR Abschnitt M. Gestaltungsrichtlinien, 1. A. Dächer, Dachaufbauten, S. 41).

7.1 Im Zentrum von XXX-wil
Gleichschenklige Schrägdächer sind hier die vorherrschende Dachform. In der Regel sind dies Giebel- bzw. Satteldächer. Diese sind teilweise geschleppt. Vereinzelt sind andere Dachformen vorhanden wie Krüppelwalm-, Walm-, Mansarden- und Turmdächer etc. Störend und nicht überliefert sind wenige Flachdächer von neuen Wohnblöcken im Osten von XXX-wil.
Die Dächer haben alle möglichen Dachauf- und Dachanbauten wie Zwerchgiebel, Kreuzgiebel, Gauben, Lukarnen etc. sowie einfache Dachfenster.

Das Verhältnis Dach / Wand schwankt bei den Bauten in der Regel von 1/3 zu 2/3 bis ¼ zu ¾.

Die Dachneigungen betragen in der Regel so um plus/minus 40 bis 50°. Vereinzelt sind, abgesehen von den wenigen Flachdächern, steilere oder flachere Dächer vorhanden.

Das Dachmaterial der Bauten besteht in der Regel aus Ziegeln in den Regelfarben rötlichbraun bis dunkelbraun.

7.2 In der Umgebung des YYY-baus
Die Bauten weisen als Hauptmerkmal (mit Ausnahme des Hauses DDD-strasse XXX-wil, welches nicht als Massstab für die überlieferte, ortstypische Bauweise herangezogen werden darf) alle gleichschenklige Schrägdächer auf. In der Regel sind dies einfache Giebel- bzw. Satteldächer. Vorhanden sind auch Kreuzgiebel.

Die Dachneigungen schwanken so zwischen 30 bis 45 evtl. 50°.

Vorhanden sind Gauben und Lukarnen etc.

Das Verhältnis Dach / Wand beträgt bei den Bauten so plus/minus 1/3 zu 2/3 bis ¼ zu 3/4.

Das Dachmaterial der Bauten besteht aus Ziegeln in den Regelfarben rötlichbraun bis dunkelbraun.

7.3 Der bestehende YYY-bau / der geplante Neubau
Der bestehende Bau hat ein Flachdach. Aufgrund des fehlenden Schrägdachs beträgt das Verhältnis Dach / Wand 0 zu 1 oder 0 % zu 100 %. Die Dachneigung ist 0°. Die Dachfarbe ist hellgrau und dunkelgrau.

Dasselbe gilt mit Ausnahme der Dachfarbe, welche nicht definiert ist, auch für den geplanten Neubau.


7.4 Folgerung
Die Dachform inkl. Dachfarbe des bestehenden YYY-baus sowie entsprechend des geplanten Neu- bzw. Anbaus widerspricht krass den vorherrschenden, überlieferten und ortstypischen Dachgestaltung der umgebenden Bauten sowie jenen im Zentrum von XXX-wil. Die Dachform bzw. Dachgestaltung ist ortsuntypisch, unpassend, störend oder sogar verunstaltend. Sie verändert das noch recht harmonische und malerische Ortsbild von XXX-wil markant im negativen Sinn.

8. Gesamteindruck / Gesamtfolgerung
Der bestehende YYY-bau steht sowohl bezüglich der Grob- wie auch in Bezug auf die Detailgestaltung in krassem architektonischen Widerspruch zu der lokaltypischen, vorbestandenen Regelbauweise, sowohl der umgebenden Bauten als auch der Bauten im Zentrum von XXX-wil. Er stört das im Vergleich zu anderen Orten in der Schweiz noch recht gut erhaltene und malerische Ortsbild von XXX-wil in höchstem Mass.

Wird der bestehende Altbau noch mit dem Neubau ergänzt, so vergrössert sich dessen negative Wirkung auf das Orts- und Quartierbild noch zusätzlich und erheblich.

Sowohl der bestehende Bau wie auch der geplante Neu- bzw. Anbau bestechen im negativen Sinn durch viele sehr grobe Gestaltungsbrüche. Diese Gestaltungsbrüche sind derart, dass sie erheblich stören. Damit kann sogar von einer Verunstaltung (nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung: Gegensatz zur vorbestandenen Bauweise, der erheblich stört) des Quartiers sowie des Ortsbildes von XXX-wil gesprochen werden.
Eine Eingliederung in das Ortsbild von XXX-wil ist überhaupt nicht gegeben. Sowohl der bestehende YYY-bau als auch der geplante Neubau verursachen negative visuelle Immissionen.

Im ISOS-Plan ist das Gebiet des bestehenden YYY-baus gegen Süden hin denn auch bereits als Störfaktor (schräg schraffiert) eingezeichnet. Für einen Störfaktor gilt die Bezeichnung für eine starke Beeinträchtigung oder Gefährdung eines Ortsteiles oder des Ortsganzen.

Man ist sich im übrigen auch ganz klar bewusst, dass der Neubau die Kriterien der Eingliederung bzw. des Ortsbildschutzperimeters nicht erfüllt. Dies beweist die Tatsache, dass mit der Zonenplanänderung XXX die Neubau-Parzelle Nr. XXX aus dem Ortsbildschutzperimeter entfernt worden ist (siehe die oben pro memoria und kursiv aufgeführten Art. A1, A2, A6 und M. Gestaltungsrichtlinien BauR).

Mit Sicherheit werden oben zitierte Artikel oder Paragraphen, welche der Eingliederung von Bauten und Anlagen in das Orts- und Landschaftsbild dienen, sowohl mit dem Altbau wie auch mit dem geplanten Neubau verletzt.

Der Wohn- und Marktwert der Bauten mit Sichtkontakt auf den YYY-bau wird, falls der geplante Neubau so ausgeführt wird, zusätzlich massiv beeinträchtigt bzw. verringert. Je nach Distanz und Lage zum Neubau schwankt diese Wertverminderung von gering (AAA) bis sehr erheblich (angrenzende sowie umgebende Grundstücke).

Ort und Datum 

Name des Verfassers des Gutachtens 


Beilagen

- Fotodokumentation "YYY-bau in XXX-wil"

- Fotodokumentation "Bauten rund um den YYY-bau" mit Plan

- Kopie Plan "XX / X / XXX" aus dem ISOS
- Kopie Plan A Nordwestfassade
- Kopie Plan B Schnitt B-B
- Kopie S. XXX aus der Broschüre zur VVV
- Kopie Zonenplanänderung XXX

Zur Person des Verfassers des Gutachtens
- 

- 

Literaturhinweise

- Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, 
  St. Gallen 2001.
- Marcel Steiner: Die Aesthetikgeneralklauseln, Baurecht 4/94, S. 117 f.
- www.archicultura.ch / Aesthetikklauseln



Gutachten zur Frage der Eingliederung der projektierten Neubauten YYY-strasse, in XXX

1. Allgemeine rechtliche Grundlagen
Die nachfolgenden rechtlichen Grundlagen verlangen die Eingliederung von Bauten und Anlagen in das Orts- und Landschaftsbild.
- Art. 3 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22.6.1979 (SR 700).
- Art. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) vom 1.7.1966 (SR 451).

2. Besondere rechtliche Grundlagen der Stadt XXX

§ A1 der Bauordnung der Stadt XXX vom XXX  besagt:
3. Gestaltung
1 Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten und zu unterhalten, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird.
2 Bauten und Anlagen, Teile von solchen, bauliche Einrichtungen und Aussenrenovationen, haben sich in ihrer Erscheinung in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild einzufügen und anerkannten architektonischen Gestaltungsprinzipien zu entsprechen.

§ A2 Abs. 1 der Bauordnung der Stadt XXX vom XXX lautet:
Dächer
1 Unter der Berücksichtigung der Einordnung sowie der harmonischen Dachlandschaft sind Flachdächer und Schrägdächer zulässig.

3. Bauweise der bestehenden Bauten an der YYY-strasse

Das Bauprojekt YYY-strasse RR befindet sich links am Osteingang der YYY-strasse von XXX.
Die Bauten an der YYY-strasse sind hauptsächlich von den folgenden Gestaltungselementen geprägt:
- Die Bauten sind in der Punktanordnung erstellt.
- Die Ausrichtung ist auf einer Linie zur YYY-strasse, mit sehr ähnlichen Anstosslängen.
- Die Höhenunterschiede der Bauten sind verhältnismässig geringfügig.
- Die Grundrisse der Hauptbauten sind in der Regel ungefähr quadratisch, teilweise leicht rechteckig.
- Die Volumen (Höhe, Breite, Länge), Proportionen und die Massstäblichkeit der Hauptbauten sind einander sehr ähnlich, teilweise sogar praktisch identisch.
- Die Bauten verfügen jeweils über 3 Geschosse, davon sind in der Regel 2 ganz oder teilweise in das Dach eingebunden. Die Kellergeschosse überragen das gewachsene Terrain nicht oder teilweise in geringem Mass.
- Die Bauten weisen als Hauptmerkmal alle gleichschenklige Schrägdächer mit Vordächern auf.
  Vorhanden sind die Dachformen: Mansardengiebeldach, Mansardendach mit Schopf sowie Giebeldach.
- Die Dächer weisen fallweise eingefügte Zwerchgiebel, Zwerchkreuzwalmgiebel, Schleppgauben, Walmgauben oder einfache Dachfenster etc. auf.
- Das Verhältnis Dach / Wand ist bei den Bauten in der Regel um rund plus/minus 3 zu 2. Beim Haus YYY-strasse PP ist ein Teil des Daches weiter heruntergezogen.
- Die Dachneigungen schwanken plus/minus um die 40 bis 50°; die unteren Teile der Mansardendächer sind steiler.
- Das Dachmaterial der Bauten besteht aus Ziegeln in den Farben rötlichbraun bis braun.
- Die Öffnungen (Fenster, Türen) sind in der Regel einzeln in der Lochanordnung erstellt vereinzelt sind sie zusammengefügt.
- In der Regel verfügen die Fenster über Jalousieläden.
- Das Verhältnis Öffnungen / Wand beträgt rund plus/minus 2 zu 10.
- Die Fassaden der Bauten sind in der Regel verputzt, beim Haus YYY-strasse QQ im oberen Teil aus Holz.
- Die Fassadenfarben sind abwechslungsreich.
- An den Fassaden sind je nach Bau kleine Balkone, Erker, Aussentreppenhäuser, Klebdächer etc. vorhanden.
- Die Nebenbauten, Vorplätze und Gartenanlagen sind vielfältig ausgestaltet.
- Die Bauten an der YYY-strasse präsentieren sich als recht homogenes und dennoch wohltuend abwechslungsreich wirkendes Ensemble. Dieses ist geprägt durch eine stark bezugnehmende Grobgestaltung der Hauptbauten, kombiniert mit einer vielfältigen, aber bezugnehmenden Detailgestaltung derselben. Die YYY-strasse stellt damit ein kleines architektonisches Juwel dar.
- Einzig der Anbau an das Haus YYY-strasse XX wirkt etwas fremd, da er oben nicht in das Dach ausmündet. Dieser Anbau kann und darf jedoch nicht Massstab für die sonst vorhandene recht hohe Homogenität des Strassenbildes sein.
- Auch die vielfältig ausgestalteten Nebenbauten, Vorplätze und Gartenanlagen vermögen den Wert des Gesamtensembles der Hauptbauten YYY-strasse nicht zu schmälern, da diese klein, zurückversetzt, versteckt oder sonstwie für den architektonischen Gesamteindruck nicht von Bedeutung sind. Insbesondere haben Gärten, Pflästerungen und Parkplätze nichts mit der Dachlandschaft des Ensembles zu tun.

4. Bauweise der bestehenden Bauten in der Umgebung der YYY-strasse

Die Bauten in der näheren Umgebung der Bauten an der YYY-strasse haben die folgenden Merkmale:
- Die umgebenden Bauten (AAA-strasse, BBB-weg, CCC-strasse, DDD-strasse, EEE-weg) sind grossmehrheitlich als Punktbauten angeordnet.
- Die Bauten weisen ebenfalls durchwegs Schrägdächer mit Vordächern auf, wenn auch in verschiedenartiger Ausgestaltung. Eine Ausnahme bildet das Flachdachhaus EEE-weg X a-c.
- Die Dachneigungen schwanken schätzungsweise um die 20 bis 45°.
- Die Dächer sind in der Regel mit rötlichen bis dunkelbraunen, grauen Ziegeln eingedeckt.
- Das Verhältnis Dach /Wand schwankt von rund plus/minus 1:10 bis 3:6.
- Die Öffnungen (Fenster und Türen) der Hauptbauten sind in der Regel in der Lochanordnunggestaltet; mit einem Verhältnis Oeffnungen /Wand von plus/minus 1 bis 2 zu 10.
- Die Fassaden sind in der Regel in unterschiedlichen Farben verputzt.

5. Bauprojekt YYY-strasse, XXX

5.1 Dach: Form, Neigung, Material, Farben, Verhältnis Dach / Wand, Terrasse
- Vorbemerkung: Ein Orts-, Quartier- oder Strassenbild wird in der Nah- und Fernsicht in erster Linie und im Wesentlichen geprägt durch die Dachlandschaft.
- Wie oben dargelegt, weisen die Bauten an der YYY-strasse durchwegs mit rötlichbraunen bis braunen Ziegeln eingedeckte Schrägdächer mit einer Dachneigung um die 40 - 50° auf. Besonders markant ist bei den Hauptbauten das Verhältnis Dach / Wand von rund 3 zu 2, was dem Ensemble ein besonderes architektonisches Gepräge gibt.
- Bei den projektierten Neubauten sind Flachdächer ohne Vordach vorgesehen. Das Verhältnis Dach / Wand reduziert sich bei diesen auf ein Verhältnis von 0 zu 1. Eine Dachneigung und ein mit Ziegeln eingedecktes Dach mit Vordach ist nicht sichtbar.
- Diese Dachform widerspricht damit krass der vorherrschenden Dachform der Bauten an der YYY-strasse. Die projektierte Dachform ist ortsuntypisch, unpassend, störend und sogar verunstaltend. Sie würde das Ensemble YYY-strasse markant im negativen Sinn verändern. Dazu kommt die lokal untypische Dachterrasse.
- Auch in Bezug auf die Dächer der Bauten in der näheren Umgebung der YYY-strasse widerspricht die projektierte Dachform klar, wenn auch in geringerem Mass.

5.2 Oeffnungen: Anordnung, Verhältnis Öffnungen / Wand
- Die Bauten an der YYY-strasse haben grossmehrheitlich alle Oeffnungen in der Lochanordnung, und dies in einem Verhältnis von rund 2 zu 10.
- Das geplante Doppeleinfamilienhaus an der YYY-strasse weist gegen Süden grossflächige und zum Teil zusammenhängende Oeffnungen in einem Verhältnis Oeffnungen / Wand von rund 1 zu 1 auf. Diese Öffnungsanordnung sowie das Verhältnis Oeffnungen / Wand ist an der YYY-strasse und in der näheren Umgebung ortsunüblich.

5.3 Baukörper: Form, Proportionen, Stockwerke, Fassade
- Der Grundriss des projektierten Doppeleinfamilienhauses YYY-strasse übersteigt die Grundrisse der übrigen Bauten an der YYY-strasse; dies mit einer Ausnahme.
- Die Anstosslänge an die YYY-strasse übersteigt die kleinste Anstosslänge der bestehenden Bauten um rund 50%.
- Durch den Umstand, dass das oberste bzw. die zwei obersten Stockwerke des Doppel- und des Einfamilienhauses nicht in ein Schrägdach eingebunden sind, erhalten die Bauten eine ausgeprägte Wuchtigkeit, die in keiner Weise zu den übrigen Bauten der YYY-strasse und deren Umgebung passt.
- Während bei den Bauten an der YYY-strasse die oberen zwei Stockwerke im Schrägdach eingebunden sind und damit - vereinfacht ausgedrückt - oben eine Art Dreieck bilden, sind die beiden oberen Stockwerke der projektierten Neubauten senkrecht hinaufgezogen. Anstelle eines Dreiecks bildet der Baukörper einen Kubus, der in Bezug auf die Bauten an der YYY-strasse als auch in Bezug auf die diese umgebenden Bauten lokal untypisch ist.
- Alle drei bzw. zwei Stockwerke sind somit voll als Fassade sichtbar. Eine durch ein Schrägdachhervorgerufene Reduktion der Fassadenfläche seitlich und im Ort ist nicht gegeben. Damitwiderspricht das projektierte Doppel- und das Einfamilienhaus auch in Bezug auf die Form, dieStockwerksausbildung, die Proportionen, die Fassaden und den Baukubus den umgebenden Bauten krass.

5.4 Umgebung: Nebenbauten, Vorplätze, Gartenanlagen
Die Nebenbauten, Vorplätze und Gartenanlagen an der YYY-strasse sind vielfältig. Diese sind bei der Beurteilung der lokaltypischen Bauweise der Hauptbauten jedoch nicht massgebend, da sie beim architektonischen Gesamteindruck des Ensembles lediglich eine untergeordnete Rolle spielen. Insbesondere haben – wie bereits erwähnt Gartenanlagen, Vorplätze und Parkplätze nichts mit der Dachlandschaft zu tun.

6. Gesamteindruck / Folgerung
Die geplanten Neubauten YYY-strasse stehen sowohl bezüglich der Grob- wie auch in Bezug auf die Detailgestaltung in krassem architektonischem Widerspruch zu der lokaltypischen, vorbestandenen Regelbauweise, sowohl der Bauten an der YYY-strasse als auch der diese unmittelbar umgebenden Bauten.
Die Neubauten bestechen im negativen Sinn durch viele sehr grobe Gestaltungsbrüche. Diese Gestaltungsbrüche sind derart, dass sie erheblich stören. Damit kann sogar von einer Verunstaltung (nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung: Gegensatz zur vorbestandenen Bauweise, der erheblich stört) der YYY-strasse und des unmittelbaren Quartiers gesprochen werden.
Eine Eingliederung ist überhaupt nicht gegeben. Die in Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, Art. 1 lit. a NHG, § A1 geforderte Eingliederung bzw. geforderte positive Eingliederung (Art. A1 BO XXX) von Bauten wird mit den geplanten Neubauten krass missachtet.
Eine gute Gesamtwirkung und die Einhaltung von architektonischen Gestaltungsprinzipien (§ A1 BO XXX) ist absolut nicht gegeben. Ebenso ist die Einordnung in die Dachlandschaft bzw. die Realisierung einer harmonischen Dachlandschaft (§ A2 BO XXX) schlechthin nicht erfüllt.
Das Bauprojekt zerstört das vorhandene und noch gute Ensemble YYY-strasse in höchstem Mass. Der Wohnwert an der YYY-strasse wird, falls die geplanten Neubauten ausgeführt werden, stark beeinträchtigt bzw. verringert.

Ort und Datum 

Name des Gutachters 

Beilagen
- Fotodokumentation farbig "Bauten und Anlagen an der YYY-strasse"
- Fotodokumentation schwarzweiss "Bauten in der näheren Umgebung der YYY-strasse"

Literaturhinweise

Zur Person des Verfassers des Gutachtens



Stellungnahme zur Frage der Eingliederung des Gestaltungsplanes GGG ins Orts- und Landschaftsbild

1. Recht
Art. 3 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 1.1.1980, § A0 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons XXX vom XX verlangen die Einordnung / Eingliederung von Bauten und Anlagen ins Orts- und Landschaftsbild.

§ A1 PBG beinhaltet den Schutz bedeutender Gebäude.

§ A2 PBG  verlangt bei Gestaltungsplänen eine der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Ueberbauung.

Im Uebrigen wird auf die beiliegende Literatur verwiesen.

2. Lage
 Das Bauprojekt befindet sich in der zweigeschossigen Wohnzone YYY. Die Bauparzelle bildet mit den angrenzenden Wohnzonen des ZZZ-Quartiers grundsätzlich eine zusammenhängende Bauzone. Diese wird lediglich durch die relativ kleine Sonderbauzone des SSS sowie der ebenfalls kleinen Zone für öffentliche Bauten und der schmalen Grünzone unterbrochen. Ist auch das Baugebiet GGG einmal überbaut, so besteht mit Ausnahme der vorerwähnten kleinen Flächen anderer Nutzung ein zusammenhängendes Baugebiet. Die Ueberbauung GGG hat somit keinen Solitärcharakter. Auch wenn ein solcher gegeben wäre, setzt dieser die vorgenannten Eingliederungsvorschriften nicht ausser Kraft.

3. Umgebungsbauten
 Die umgebenden vorbestandenen Bauten auf dem Gebiet der Gemeinde ZZZ sowie der Stadt YYY, insbesondere jene des ZZZ-quartiers, haben grobgestaltungsmässig die folgende Regelbauweise:
- grundsätzlich Punktbauten; ausnahmsweise eine Reihensiedlung mit niveaumässig abgesetzten
  Einzelhäusern;
- durchschnittliche Fassadenlängen von maximal ca. 20 bis 25 m (vgl. auch Bebauungsplan BBB). 
  Die längste Fassade hat der Hauptbau des Baus YYY  mit ca. 40 m als Ausnahme;
- Giebeldächer, ein Walmdach (YYY-haus) sowie vereinzelt Krüppelwalmdächer bei den 
   landwirtschaftlichen Bauten;
- 2 bis 3 Geschosse.

4. Bauprojekt
 Das vorliegende Bauprojekt widerspricht mit den folgenden Grobgestaltungselementen massiv der vorbestehenden Regelbauweise der Umgebung und des Quartiers:
- Flach-, Pult- und Tonnendächer anstelle von Giebeldächern; 
- Zeile AAA: überdimensionierte Gebäudelänge von 119 m anstelle von max. 25 m / 3 Geschosse und 1 Dachgeschoss anstelle von 2 Geschossen;
- Zeile CCC: überdimensionierte Gebäudelänge von 154 m anstelle von max. 25 m / 3 Geschosse und 1 Dachgeschoss anstelle von 2 Geschossen;
- DDD-trakt: überdimensionierte Gebäudelänge von 97,5 m anstelle von max. 25 m / 2 Geschosse und 1 Dachgeschoss anstelle von 2 Geschossen;
- der DDD-trakt sowie die dahinterliegende Zeile AAA wirken von der Strasse und von der Ferne wie ein Gebäude mit 5 - 6 Geschossen;
- aufgrund der stark unterschiedlichen Gebäude- und Dachformen der projektierten Ueberbauung wird eine zusätzliche Unruhe ins Quartierbild gebracht, und es fehlt auch eine gegenseitig bezugnehmende Bauweise innerhalb der Ueberbauung;
- die Ueberbauung nimmt auf die ortsübliche Bauweise, auf die Hanglage, auf die empfindliche, exponierte Lage des Grundstückes, auf das Erscheinungsbild und das Umfeld des denkmalgeschützten QQQ-hauses des Landsitzes LLL sowie des Quartiers aufgrund der vorgenannten Gründe keine Rücksicht;

5. Folgerung
 Die vorerwähnten massiven Abweichungen der Grobgestaltung der Baukörper des Gestaltungsplanes GGG zur überlieferten Regelbauweise der Umgebung und des Quartiers führen zu grossen Gestaltungsbrüchen. Das Gebot der Eingliederung und Anpassung wird krass missachtet.
Die Gestaltungsbrüche sind derart, dass diese erheblich stören. Im Sinne der Rechtsprechung muss m.E. sogar von einer Verunstaltung (Gegensatz zur vorbestandenen Bauweise, der erheblich stört) des Quartier- und Landschaftbildes gesprochen werden.

Ort und Datum

Name des Verfassers

Beilage:
 - Fotodokumentation
- "Aesthetik-Generalklausel" in den Kantonen
- Die äussere Gestaltung von Gebäuden im Sinne von Art. 3,2 b RPG
- Ortsbildpflege in vier Schritten

Literaturhinweise

Zur Person des Verfassers des Gutachtens



Gutachten zur Frage der Eingliederung der Bauten des Gestaltungsplanes LLL in XXX-dorf

1. Rechtliche Grundlagen
Die nachfolgenden rechtlichen Grundlagen verlangen die Eingliederung von Bauten und Anlagen ins Orts- und Landschaftsbild. Sie sind bei jeder Baubewilligung von Amtes wegen anzuwenden:
- Art. 3 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22.6.1979 (SR 700)
- Art. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) vom 1.7.1966 (SR 451)
- § A1 Abs. 1 und § A2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons KKK (PBG KKK) vom XX.XX.XX.
- Art. R1 Abs. 2, Art. R2 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglementes der Gemeinde XXX-dorf vom XX.XX.XX.

2. Lage der Ueberbauung
Das Bauprojekt "Gestaltungsplan YYY" befindet in der zweigeschossigen Wohnzone, W2-G, Gruppenbauweise gestattet (Art. X1 Abs. 3 des BZR XXX-dorf). Die Bauparzelle bildet mit der angrenzenden Wohnzonen W2 ohne Gruppenbauweise ein zusammenhängendes Baugebiet.

3. Angrenzendes Quartier, Umgebungsbauten
Die umgebenden, vorbestandenen Bauten des Quartiers befinden sich in der zweigeschossigen Wohnzone W2 und haben grobgestaltungsmässig die folgende Regelbauweise:
- Punktbauten, Einfamilienhäuser, Vollgeschosse idR. 1,5 bis 2;
- Fassadenlängen: idR. maximal ca. 10 bis 20 m;
- Dachform: idR. Giebeldächer in verschiedenen Formen.

4. Bauprojekt
Das vorliegende Bauprojekt widerspricht mit den folgenden Grobgestaltungselementen massiv der vorbestehenden Regelbauweise der Umgebung, des Quartiers sowie der überlieferten, lokaltypischen Bauweise:

4.1 Dachform
Anstelle von voll ausgebildeten Giebeldächern sind Pultdächer, und diese neu mit Rumpfgiebeln im Firstbereich vorgesehen. Diese Dachform ist lokal unüblich und stark störend. Eine ruhige Dachlandschaft (Art. X2,1 BZR XXX-dorf) ist mit dieser neuartigen, unüblichen Dachform nicht gewährleistet.

4.2 Dacheinschnitt
Die Dachterrassen stellen faktisch einen 100-prozentigen Dacheinschnitt dar. Gemäss Art. X2 Abs. 2 BZR XXX-dorf sind Einschnitte nur im Umfang von 2/3 des Daches erlaubt. Diese Dachterrassen weichen von der ortsüblichen Bauweise ab und wirken störend.

4.3 Geschosszahl
Da keine voll ausgebildeten Giebeldächer vorliegen, wirken die Baukörper vom Süden her gesehen wie dreistöckige Bauten. Diese Fassadenansichten passen nicht in ein Quartier mit zugelassenen Bauten von max. zwei Vollgeschossen. Sie stören erheblich.

5. Gesamteindruck
Die Ueberbauung "Gestaltungsplan YYY" stellt einen Fremdkörper im Quartier und zur überlieferten ortsüblichen Bauweise der Gemeinde XXX-dorf dar.

6. Folgerung
Die Grobgestaltung der Baukörper des "Gestaltungsplanes YYY" in XXX-dorf, weicht von der überlieferten Regelbauweise der Umgebung, des Quartiers sowie des Ortes XXX-dorf  massiv ab und führt zu grossen Gestaltungsbrüchen. Diese Gestaltungsbrüche sind derart, dass sie erheblich stören. Im Sinne der Rechtsprechung muss sogar von einer Verunstaltung (nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung: Gegensatz zur vorbestandenen Bauweise, der erheblich stört) des Quartier-, Orts- und Landschaftsbildes gesprochen werden.
Die in Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, Art. 1 lit. a NHG, § A1 und A2 PBG BBB sowie Art. R1 Abs. 2 BZR XXX-dorf geforderte Eingliederung der Bauten bzw. Nichtbeeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes wird missachtet und ist nicht erfüllt.

Ort und Datum

Name des Verfassers

Beilagen:
- Die Aesthetikgeneralklauseln
- Merkblatt: Ortsbildpflege in vier Schritten  
- Merkblatt: Die 4 Ortsbildtypen